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长沙市某小区业主委员会诉长沙某房地产开发有限公司物权保护纠纷
——物业服务用房归属问题的认定
作者:陈志胜  发布时间:2015-03-03 16:38:36 打印 字号: | |
  关键词 物业用房 规划用途 物权登记 业主共有 

  裁判要点

  《中华人民共和国物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房,属于业主共有。开发商长期占用物业用房,侵犯全体业主的合法权益,应将物业用房返还给全体业主并赔偿相应经济损失。

  相关法条

  《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十七条、第七十三条

  案件索引

  一审:长沙市岳麓区人民法院(2013)岳民初字第01846号(2013年8月27日);

  二审:长沙市中级人民法院(2013)长中民初三终字第04103号(2013年11月21日)。

  基本案情

  原告长沙市某小区业主委员会诉称: 2012年1月13日,小区原物业公司长沙某物业公司退出小区物业管理时,某房产公司以1栋101房是自己回购的物业用房为名强行占有,拒不移交,导致小区新的物业公司进驻后,没有员工宿舍,业委会只好租用小区1栋606房解决物业服务人员的住宿和生活用房,期间原告多次向被告催要1栋101房,但被告拒不移交,侵犯全体业主利益。请求法院判决:一、被告将某小区1栋101房交还原告;二、被告赔偿经济损失16800元;三、本案诉讼费由被告承担。

  被告长沙某房地产开发有限公司辩称:一、被告于2006年9月25日开工建设某小区,于2008年竣工。在建设该小区时,被告按照相关规定及规划审批方案,在公寓小区按总建筑面积千分之三(175.19平米)建设了物业管理服务用房。二、2009年下半年,长沙市房产管理局拿出2009年6月1日才施行的《长沙市物业管理用房规定》,要求被告按千分之五且不小于150平米的标准配置物业管理用房。但该条规定只适用新建开发项目,对于已建成的开发项目不能溯及。三、为办理房产登记手续,被告将已经售出的住宅1栋101房购回,作为前期物业管理用房。该1栋101房不是规划的物业用房,更没有计入开发建设成本。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  法院经审理查明:被告某公司于2006年开工建设长沙市岳麓区某小区。2009年4月21日,长沙市房屋产权管理局、长沙市规划管理局联合下发《长沙市物业管理用房规定》(以下简称规定),其中规定第二条为:本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内新建开发项目中物业管理用房的规划、设计、建设和使用的管理。本办法所称物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等;第三条为:物业管理用房属于全体业主共同所有,用于物业管理服务活动,由物业管理单位负责日常维修、养护,大中修及翻新改造从物业维修资金中列支;第五条为:新建开发项目应当按照不低于开发建设总面积千分之三至千分之五的比例配置物业管理用房,费用计入建筑成本。(一)项目总建筑规模在20万平方米以下的,按照千分之五的比例配置物业管理用房,物业管理用房建筑面积不得少于150平方米,间数不少于2个自然间;第九条为:建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房一并申请。市房产局将物业管理用房登记簿上予以记载,与房屋基本单元的登记簿形成关联,不颁发房屋权属证书;第十条为:建设单位应在物业管理用房竣工验收合格后30日内进行交接验收。建设单位首先与物业管理单位进行交接验收。成立业主委员会后,物业管理单位应当将物业管理用房情况告知业主委员会,由建设单位与业主委员会办理物业管理用房书面移交手续;第十四条为:本规定自2009年6月1日起施行。长沙市岳麓区某小区竣工验收后,被告某公司向长沙市房产管理局申请办理该小区的房屋产权登记,长沙市房产管理局依据《长沙市物业管理用房规定》的相关标准要求被告某公司配置相应的物业管理用房。为了达到相应的物业管理用房配置标准,被告某公司将其此前已经出售的该小区1栋101房回购,并将1栋101房和1003房共同作为物业管理用房向长沙市房产管理局申请登记,该小区1栋101房在长沙市房产局房屋登记簿上(登记簿号201007292388)登记的规划用途为物业服务用房(登记时间为2010年10月8日)。2012年1月13日,某小区原物业管理公司长沙某物业公司撤出该小区,新的物业管理公司进驻该小区。被告某公司将1栋1003房移交给原告公寓委员会,却以该小区1栋101房是其回购的房产拒绝移交,原告便租用该小区1栋606房作为物业用房,2012年1月13日至2013年7月13日期间,共支付租金16800元。

  裁判结果

  长沙市岳麓区人民法院于2013年8月27日作出(2013)岳民初字第01846号民事判决:一、被告长沙某房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区某小区1栋101房返还原告长沙市某小区业主委员会;二、被告长沙某房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告长沙市岳麓区该小区业主委员会支付损失费16800元。宣判后,被告长沙某房地产开发有限公司向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2013年11月21日作出(2013)长中民三终字第04103号民事判决:驳回上诉,维持原判。

  裁判理由

  法院生效裁判认为:本案的争议焦点为以下两个方面:一、《长沙市物业管理用房规定》对被告有无约束力。被告某公司辩称:2009年下半年,被告在长沙市房产管理局办理该小区房屋产权登记时,长沙市房产管理局拿出2009年6月1日才施行的《长沙市物业管理用房规定》,要求被告按要求的标准配置物业管理用房。但该条规定只适用新建开发项目。而对于在2009年6月1日前已经建成并销售完毕的小区,物业管理用房的配置标准理所当然只能按照《湖南省住宅区物业管理条例》的标准配置即千分之三的比例。某小区在规划和建设时《长沙市物业管理用房规定》还没有出台,对于已建成的开发项目不能溯及。本案中,被告某公司向长沙市房产管理局申请办理该小区的房屋产权登记时,长沙市房产管理局依据《长沙市物业管理用房规定》的相关标准要求被告某公司配置相应的物业管理用房,即长沙市房产管理局认为长沙市岳麓区某小区系新建开发项目之一,应当适用《长沙市物业管理用房规定》,被告某公司事实上亦是按《长沙市物业管理用房规定》的相关标准申请登记物业管理用房,已经产生相应的法律效力。因此,对被告某公司的该抗辩主张不予采纳。二、某小区1栋101房是否属于物业用房、是否应无偿交付给原告。原告诉称认为某小区1栋101房为物业用房,应当交还原告。而被告某公司则辩称:某小区1栋101房在此前的规划设计中并不是物管用房,被告为了达到相应的物业管理用房配置标准,才将其此前已经出售的该小区1栋101房回购,并将1栋101房作为物业管理用房向长沙市房产管理局申请登记。所以该1栋101房不是规划的物业用房,更没有计入开发建设成本。被告是通过独立出资购买的方式取得这套物管用房,原告要求被告无偿交付该房,必须遵循一个法律前提即该套物管用房已经计入建设成本,否则不可以要求被告无偿支付。本案中,依据《中华人民共和国物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产登记簿由登记机关管理。第七十三条规定:…建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房,属于业主共有;《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。第三十条规定:建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定:物业管理用房的所有权依法属于业主。依据以上规定,建设单位在物业管理区域内配置必要的物业管理用房是其法定义务,建筑区划内的物业管理用房属于业主共有,建设单位不得擅自处分。被告某公司投资建设长沙市岳麓区某小区,依据法律规定应当配置与建设规模相适应的物业服务用房,被告将某小区1栋101房回购作为物业服务用房是履行其法定义务,现长沙市岳麓区该小区1栋101房在长沙市房产局房屋登记簿上(登记簿号201007292388)登记的规划用途为物业服务用房(登记时间为2010年10月8日),应当属于业主共有。另外,依据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。现被告某公司无正当理由拒不交还某小区1栋101房,原告被迫租房,付出租金16800元,被告某公司的行为侵犯了业主权益,给业主造成了损失,应当赔偿损失16800元。

  案例注解

  该案例涉物业服务用房的归属问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产登记簿由登记机关管理。本案涉争房产长沙市岳麓区某小区1栋101房在长沙市房产局房屋登记簿上登记的规划用途为物业服务用房,《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房,属于业主共有。因此,长沙市岳麓区某小区1栋101房的产权属于全体业主共有,被告长沙某房地产开发有限公司无理占用该房屋侵害全体业主的物权,应当返还涉案房屋并赔偿由此产生的损失。被告长沙某房地产开发有限公司辩称配置物管用房的标准错误,不属于民事诉讼审查范畴,在长沙市房产局未变更不动产登记内容前,应当认定涉案房屋为物业用房。另《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。第三十条规定:建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。依据以上规定,建设单位在物业管理区域内配置必要的物业管理用房是其法定义务。故,建设单位不得以任何理由拒不返还物业管理用房,应当无条件将其交还给全体业主。
来源:民一庭
责任编辑:陈志胜